A assembleia geral é uma reunião formal de condôminos do qual o objetivo é tomar deliberações de grande importância ao edifício. Podem participar da Assembleia, condôminos pessoas físicas ou jurídicas proprietárias das unidades autônomas de um condomínio. Existem ocasiões em que locatários e possuidores podem, também, participar e até mesmo votar.

As decisões deliberadas não poderão contrariar a legislação, a Convenção de Condomínio e o regimento interno em vigor, ressalvando-se que, em caso de divergência ou conflito entre elas, prevalecerá a norma hierarquicamente superior, nessa mesma ordem. Certo que poderá haver assembleias para modificar ou substituir tanto a Convenção quanto o regimento interno, que deverão ser convocadas especificamente para tal finalidade, mas somente poderão fazê-lo com quórum e votação estabelecida em lei e na própria Convenção.

A assembleia geral é legalmente um fórum deliberativo no qual os condôminos usam de sua representatividade para tomar decisões sobre temas de interesse comum do condomínio nos limites da legislação pertinente.

Existem modalidades de assembleia geral, que variam em sua periodicidade, objetivos, requisitos para convocação dos condôminos e quórum necessário para a aprovação de suas deliberações.

As assembleias gerais, para serem válidas “erga omnes”, devem necessariamente seguir protocolos estabelecidos na lei e na Convenção de condomínio, tanto para sua convocação quanto para sua condução. A inobservância de alguma dessas formalidades poderá implicar na nulidade ou anulação da assembleia ou de parte das decisões nela tomadas.

Assembleia geral ordinária

Essa assembleia é realizada anualmente, nos termos da

Lei 4.591 de 16 de dezembro de 1.964

Art. 24. Haverá anualmente uma assembleia geral ordinária dos condôminos, convocada pelo síndico na forma prevista na Convenção, a qual compete, além das demais matérias inscritas na ordem do dia, aprovar, por maioria dos presentes, as verbas para as despesas de condomínio, compreendendo as de conservação da edificação ou conjunto de edificações, manutenção de seus serviços e correlatas.

O tema também é apreciado de forma muito parecida no Código Civil Brasileiro, facultando aos condôminos convocarem a assembleia caso o síndico não o faça:

Lei 10.406 de 10 de janeiro de 2.002 (Código Civil Brasileiro)

Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na forma prevista na Convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-se o substituto e alterar o regimento interno.

Parágrafo 1º. Se o síndico não convocar a assembleia, ¼ (um quarto) dos condôminos poderá fazê-lo.

Deste modo, a assembleia geral ordinária será realizada uma vez por ano. Tendo como objetivo principal, a aprovação das contas do período que se finaliza e das verbas e despesas ordinárias relativas ao período que se inicia. A conceituação de despesas ordinárias está definida e especificada na Lei 8.245 de 18 de outubro de 1.991 (Nova Lei do Inquilinato) em seu artigo 23, e refere-se aos gastos com pessoal, encargos sociais, manutenção, materiais de consumo, despesas administrativas ou com administradoras, consumo de água e energia e diversos. A classificação das despesas está descrita no capítulo “Despesas e rateio da taxa condominial”.

Em razão de praticidade e economia, é natural que, nas assembleias gerais ordinárias, se realize a eleição de síndico, subsíndico e membros do corpo consultivo e fiscal, além de se deliberar sobre assuntos de interesse geral do condomínio, desde que constem da ordem do dia nos termos do edital de convocação. Mas sua principal e obrigatória finalidade deverá ser como o determina a referida legislação, a análise e aprovação das contas do exercício que se encerra e da previsão orçamentária para o exercício que se inicia, com base na qual se arbitrará o montante da taxa condominial ordinária.

É extremamente importante que o síndico cobre o comparecimento de todos, pois, se contar com a presença maciça dos condôminos, todos os conflitos de interesses e problemas expostos pelos participantes poderão ser debatidos com grande perspectiva de serem sanados, e as propostas que forem submetidas à mesa serem apreciadas e eventualmente tomadas, tudo numa única oportunidade, evitando assim frequentes questionamentos e interpelações sobre os mesmos assuntos por parte de diferentes condôminos, coisa que ocorre com assiduidade quando não há um número expressivo de participantes nessas reuniões.

A lei não restringe a quantidade máxima de assembleias que o condomínio pode realizar em uma gestão. No intervalo entre duas assembleias gerais ordinárias podem surgir problemas cuja natureza demande a imediata intervenção do síndico ou gestor e a tomada de medidas de exceção que dependem da aprovação de uma assembleia geral.

Para esses casos, existem outras modalidades de assembleia. A assembleia geral extraordinária, cujas características veremos a seguir, atende às necessidades do edifício no que reverencia à aprovação de verbas para cobrir despesas extraordinárias não previstas na assembleia geral ordinária bem como à tomada de decisões administrativas de ordem financeira.

Assembleia geral extraordinária

Deverá ser convocada sempre que surgirem assuntos extraordinários, emergenciais, que sejam de extrema importância para o bem-estar do edifício e seus condôminos, tais como a revisão da previsão orçamentária, utilização e reposição do fundo de reserva, aprovação de benfeitorias em geral entre outros.

A assembleia geral extraordinária é, em ocasiões habituais, convocada pelo síndico, mas poderá ser convocada por quórum mínimo de ¼ dos condôminos, que deverão assinar o edital de convocação a ser distribuído para todas as unidades integrantes do condomínio. Na casualidade em que o síndico se recuse a convocá-la, o judiciário poderá fazê-lo mediante requerimento dos interessados. Observemos como o assunto está apreciado na legislação em vigor:

Lei 4.591 de 16 de dezembro de 1.964

Art. 25. …poderá haver assembleias gerais extraordinárias, convocadas pelo síndico ou por condôminos que representem um quarto, no mínimo, do condomínio, sempre que o exigirem os interesses gerais.

Art. 27. Se a assembleia não se reunir para exercer qualquer dos poderes que lhe competem, 15 (quinze) dias após o pedido de convocação, o juiz decidirá a respeito, mediante requerimento dos interessados.

Lei 10.406 de 10 de janeiro de 2.002 (Código Civil Brasileiro)

Art. 1.355. Assembleias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.

O que decidir em uma assembleia

Principais motivos para convocar uma assembleia, destacam-se:

a) Eleição de síndico, conselhos consultivo e fiscal e subsíndico (caso este cargo esteja previsto na Convenção);

b) Destituição do conselho consultivo, fiscal e comissões eventualmente existentes ou de quaisquer membros deles, desde que, para isso, haja motivos suficientemente fundamentados;

c) Examinar e aprovar ou não a prestação de contas do condomínio relativas ao exercício anterior.

d) Analisar os problemas que ocorrem no condomínio e tomar as decisões cabíveis;

e) Determinar o valor da taxa de condomínio e a data do início de sua vigência.

f) Deliberar quanto ao uso do fundo de reserva.